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CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO EDIFÍCIO ALPES DO MORUMBI
Instituído em 10 de novembro de 1983
Registrado no 18º Cartório de Registro de Imóveis (fls 116 a 125)Pelo presente instrumento particular e melhor forma de direito, fica estabelecida para o "EDIFÍCIO ALPES DO MORUMBI", a se construir à Avenida José Galante, nº 334, no 13º Subdistrito Butantã 18a. Circunscrição Imobiliária desta Capital, a presente "Convenção de Condomínio", nos termos da Lei nº 4591, de 16 de dezembro de 1964, art. 9º, alineas "A" a "M", à qual deverão aderir todos os proprietários, co-proprietários ou aqueles que a qualquer titulo, venham a ser investidos na posse das unidades imobiliárias de que se constitui o referido condomínio, de acordo com as seguintes normas:
CAPÍTULO I - DA DISCRIMINAÇÃO DAS DIFERENTES PARTES DO CONDOMÍNIO
Art. 1º O mencionado condomínio compõe-se de duas partes distintas, a saber: a) partes de propriedade exclusiva; b) partes de condomínio. As primeiras são constituídas pelas chamadas "unidades autônomas", representadas pelos apartamentos destinados a fins exclusivamente residenciais, e, as segundas, são constituídas pelas chamadas "partes comuns".
Art. 2º Constituem propriedade comum do condomínio ou "partes comuns", havidas como inalienáveis, indivisíveis e acessórias, indissoluvelmente ligadas às demais coisas, todas aquelas que por sua natureza ou função, sejam de uso comum, e, muito especialmente as seguintes: terreno, as fundações, as colunas, vigas e pisos de concreto armado, a cobertura geral da edificação, as escadas, os elevadores, bem como os respectivos acessórios e partes externas, os ornamentos da fachada, os encanamentos troncos de entrada e saída de água, esgoto, gás, telefone e eletricidade, bem como os respectivos ramais que servem as dependências de propriedade e uso comum, as calhas e condutores de águas pluviais, as bombas, aparelhos e pertences de elevação de água e os respectivos reservatórios, os compartimentos dos medidores de água, luz, gás, os acessos do prédio e da garagem, jardins, as áreas de lazer, os halls social e de serviço com um elevador cada, salão de festas e suas dependências, sanitários e vestiário dos funcionários do edifício, bem como, o apartamento do zelador localizado no ático, e, em fim, tudo o que fôr de uso comum pela própria natureza.
CAPÍTULO II - DO DESTINO DAS DIFERENTES PARTES E DO MODO DE USAR AS COISAS E SERVIÇOS COMUNS
Art. 3º O Condômino no exercício de seus direitos, para uso e gozo do condomínio e da unidade que lhe pertence, deverá observar, além das condições constantes do título aquisitivo, as normas constantes da presente convenção.
Art. 4º Os apartamentos destinam-se a fins exclusivamente residenciais, sendo vedado o seu uso a qualquer outra finalidade, mesmo que transitoriamente.
Art. 5º A garagem, compreendendo o 1º e o 2º subsolos, tem capacidade para estacionamento e guarda de 102 (cento e dois) automóveis de passeio, a razão de 48 no 1º subsolo, e 54 no 2º subsolo, aqui designadas vagas individuais e indeterminadas, sujeitas à manobras.
§ 1º Os condôminos que possuírem duas vagas, terão direito a preferência no sorteio das vagas, sujeitando-se, porém, às seguintes disposições:
1º) Serão sorteados em 1º lugar, os condôminos proprietários de duas vagas, estes farão escolha das respectivas vagas;
2º) as vagas deverão estar, de preferência, no 1º subsolo; e
3º) as duas vagas escolhidas deverão sempre estar uma atrás da outra, ainda que no 2º subsolo;
§ 2º À Incorporadora fica reservado o direito de locar ou ceder à qualquer titulo, o direito de uso das vagas de sua propriedade, à quem bem entender, ainda que não residentes no edificio.
Dos Direitos e das Obrigações dos Condôminos
I - São Direitos dos Condôminos:
a) Alienar, locar ou ceder livremente o uso de sua unidade autônoma no edificio, independentemente de consulta ou preferência em relação aos demais, ressalvadas as restrições desta Convenção;
b) usar, gozar e dispor da respectiva unidade autônoma, de acordo com o respectivo destino, desde que não prejudique a segurança e a solidez do edificio, não causem danos aos demais condôminos e não infrinjam as normas legais e os preceitos desta Convenção, desde que não impeçam idêntico direito aos demais condôminos;
c) examinar, a qualquer tempo, os livros e arquivos da administração e pedir esclarecimentos ao administrador;
d) comparecer às assembléias e nelas discutir e votar livremente.
II - São Deveres dos Condôminos:
a) Guardar decoro e respeito no uso das coisas e partes comuns, não as usando nem permitindo que as usem, bem como as respectivas unidades autônomas para fins diversos daqueles a que se destinem;
b) não permitir a guarda ou colocação de objetos ou móveis de qualquer espécie na garagem, cuja finalidade precipua (guarda de automóveis de passeio) deve ser respeitada;
c) não usar as respectivas unidades autônomas, nem alugá-las para atividades ruidosas, ou a pessoas de maus costumes, ou para instalação de qualquer atividade ou deposito de qualquer objeto capaz de causar dano ao prédio ou incômodo aos demais comunheiros;
d) remover pós de tapetes, cortinas ou partes das unidades autônomas apenas com aspiradores dotados de dispositivos que impeçam a sua dispersão;
e) não estender roupas, tapetes ou quaisquer outros objetos nas janelas ou em quaisquer lugares que sejam visíveis do exterior ou de onde estejam expostos ao risco de cairem;
f) não lançar quaisquer objetos ou liquidos sobre a via pública, área ou pátio interno;
g) colocar lixo, detritos, etc., devidamente acondicionados em sacos plásticos, em local a ser designado pelo sindico;
h) não decorar as paredes, portas e esquadrias externas, com cores ou tonalidades diversas das empregadas no edificio;
i) não usar toldos externos, nem colocar ou permitir que se coloquem letreiros, placas e cartazes de publicidade ou quaisquer outros;
j) não colocar nem deixar que se coloquem nas partes comuns do edifício quaisquer objetos de instalações, sejam de que natureza forem;
l) não utilizar os empregados do edifício para serviços particulares;
m) não manter nas respectivas unidades autônomas, substâncias, instalações ou aparelhos que causem perigo à segurança do edifício, ou incômodo aos demais condôminos;
n) não sobrecarregar a estrutura e as lajes do edificio com peso superior a 150 Kg. por metro quadrado;
o) não fracionar as respectivas unidades autônomas, para fim de aliená-la a mais de uma pessoa separadamente;
p) não manter animais nas respectivas unidades autônomas, sem a prévia autorização do sindico;
q) contribuir para as despesas comuns do edificio na proporção das respectivas frações, efetuando os recolhimentos nas ocasiões oportunas;
r) contribuir para o custeio de obras determinadas pela assembléia, na forma e na proporção de suas frações ideais sobre o terreno;
s) permitir o ingresso em sua unidade autônoma, do administrador ou prepostos seus, quando isso se torme indispensável à inspeção ou realização de trabalhos relativos à estrutura geral do edifício, em sua segurança e solidez, ou indispensável à realização de reparos em instalações, serviços e tubulações nas unidades autônomas vizinhas;
t) não permitir a realização de jogos infantis em quaisquer das partes comuns do edificio, a não ser nas áreas próprias destinadas a esses fins;
u) comunicar imediatamente ao administrador a ocorrência de moléstia contagiosa, em sua unidade autônoma.
CAPÍTULO III - DAS ASSEMBLÉIAS GERAIS
Art. 5º As assembléias gerais serão convocadas mediante carta registrada ou protocolada, pelo sindico ou por condôminos que representem pelo menos um quarto do condomínio, e serão realizadas no próprio edifício, ou em outro local previamente determinado, salvo motivo de força maior.
§ 1º As convocações indicarão o resumo da ordem do dia, a data, a hora e o local da assembléia, e serão assinadas pelo sindico ou pelos condôminos que as fizerem.
§ 2º As convocações gerais ordinárias serão acompanhadas de cópias do relatório e contas do administrador, bem como da proposta de orçamento relativo ao exercício respectivo.
§ 3º Entre a data da convocação e da assembléia deverá mediar um prazo de cinco dias no minimo.
§ 4º As assembléias extraordinárias, poderão ser convocadas com prazo mais curto do que o mencionado no parágrafo anterior, quando houver comprovada urgência.
§ 5º É licito, no mesmo anúncio, fixar o momento em que se realizará a assembléia em primeira e em segunda convocação, mediando entre ambas o período de uma hora, no mínimo.
§ 6º O sindico endereçará as convocações para os apartamentos dos respectivos condôminos, salvo se tiverem estes feito em tempo oportuno, comunicação de outro endereço para o qual devam ser remetidas.
Art. 6º As assembléias gerais serão presididas por um condômino especialmente aclamado, o qual escolherá entre os presentes, o secretário que lavrará a ata dos trabalhos no livro próprio. É defeso ao síndico presidir ou secretariar os trabalhos da assembléia.
Art. 7º Cada condômino terá direito a tantos votos quantas forem as unidades autônomas que lhe pertencer, computando-se os resultados das votações por maioria de votos, calculados sobre o número dos presentes à vista do livro de presença, por todos assinado.
§ 1º Será exigida maioria qualificada, para as matérias exigidas por Lei.
§ 2º Se uma unidade autônoma pertencer a vários proprietários, elegerão estes o condômino que os representará, credenciando-o, por escrito, documento que será exibido na assembléia.
§ 3º Não poderão tomar parte nas assembléias, os condôminos que estiverem em atraso no pagamento de suas contribuições ou multas que lhe tenham sido impostas.
§ 4º É vedado ao condômino, votar em assunto que lhe tenha particular interesse.
Art. 8º É lícito fazer-se o condômino representar nas assembléias, por procurador com poderes especiais, condômino ou não, desde que não seja o próprio administrador ou membro do Conselho Fiscal, bem como seus respectivos parentes até o terceiro grau.
Art. 9º A assembléia geral ordinária realizar-se-á na segunda quinzena de março de cada ano, e a ela compete:
a) discutir e votar o relatório e as contas da administração, relativos ao ano findo;
b) discutir e votar o orçamento das despesas para o ano em curso, fixando "FUNDOS DE RESERVA";
c) eleger os membros efetivos e suplentes do Conselho Fiscal e do Conselho Consultivo;
d) votar as demais matérias constantes da ordem do dia.
Art. 10 As assembléias gerais ordinárias, realizar-se-ão, em primeira convocação com a presença de condôminos que representem dois terços das unidades autônomas que constituem o edificio, e, em segunda, com qualquer número.
Art. 11 As assembléias gerais extraordinárias realizar-se-ão, em primeira convocação com a presença de condôminos que representem dois terços das unidades autônomas que constituem o edificio, e, em segunda, com qualquer número.
§ ÚNICO As assembléias gerais serão convocadas pelo sindico ou por condôminos que representem, no mínimo, um quarto do condomínio, pelo mesmo processo e nos mesmos prazos exigidos para convocação das assembléias ordinárias.
Art. 12 Compete às assembléias extraordinárias:
a) deliberar sobre matéria de interesse geral do edificio, ou dos condôminos;
b) decidir em grau de recurso os assuntos que tenham sido deliberados pelo sindico e a elas levados a pedido do interessado ou dos interessados;
c) apresentar as demais matérias constantes da ordem do dia;
d) examinar os assuntos que lhe sejam propostos por qualquer condômino;
e) destituir o sindico a qualquer tempo, independentemente de justificação e sem indenização.
Art. 13 Nas assembléias gerais, ordinárias ou extraordinárias, os resultados das votações serão computados por maioria de votos (metade mais um), calculados sobre o número dos presentes à vista do "livro de presença", por todos assinado, salvo o disposto nos parágrafos seguintes deste artigo.
§ 1º Para a destituição do sindico, serão exigidos votos de 2/3 (dois terços) dos presentes à assembléia geral para esse fim especialmente convocada.
§ 2º Será exigido o voto de condôminos que representem no minimo, 2/3 (dois terços) do total das frações ideais para deliberar sobre:
a) Alteração da Convenção de Condomínio e do Regulamento Interno;
b) Demolição e reconstrução do edifício, em caso de condenação da edificação pela autoridade pública ou ameaça de ruína, nos termos do art. 17 e § único da Lei nº 4591, de 16/12/1964.
§ 3º Será exigida maioria qualificada ou unanimidade para deliberações para as quais a Lei imponha uma ou outra.
Art. 14 As deliberações das assembléias gerais serão obrigatórias a todos os condôminos, independentemente de seu comparecimento ou de seu voto, cumprindo ao sindico executá-las e fazê-las cumprir.
§ ÚNICO Nos oito dias que se seguirem à assembléia, o administrador afixará as deliberações nelas tomadas, em lugar visível no edificio, onde permanecerão, no mínimo, por dez (10) dias, e enviará cópia a todos os condôminos, por carta registrada ou protocolada.
Art. 15 Das assembléias gerais, serão lavradas atas em livro próprio, aberto, encerrado e rubricado pelo sindico, as quais serão assinadas pelo presidente e secretário, sendo que, os condôminos presentes terão sempre o direito de fazer constar as suas declarações de votos quando dissidentes.
§ ÚNICO As despesas com a assembléia geral, serão inscritas a débito do condomínio, mas as relativas à assembléia convocada para apreciação de recurso de condômino, serão pagas por este, se o recurso for desprovido.
CAPÍTULO IV - DA ADMINISTRAÇÃO
Art. 16 A administração do condomínio caberá a um sindico, condômino ou não, ou pessoa jurídica especializada no ramo, eleito bienalmente pela assembléia geral ordinária, podendo ser reeleito.
§ ÚNICO Ao sindico compete:
a) representar o condomínio, em juízo ou fora dele, ativa ou passivamente, em tudo que se referir aos assuntos de interesse da comunhão;
b) superintender a administração do edifício;
c) cumprir e fazer cumprir a Lei, a presente Convenção e as deliberações das assembléias;
d) admitir e demitir empregados, bem como fixar a respectiva remuneração;
e) ordenar reparos urgentes ou adquirir o que seja necessário à segurança do prédio, ate o limite mensal de 20 (vinte) ORTN e com previa aprovação de assembleia especialmente convocada se exceder dessa importância;
f) executar fielmente as disposições orçamentarias aprovadas pela assembléia;
g) convocar as assembléias gerais ordinárias nas épocas próprias, e as extraordinárias quando julgar conveniente ou lhe for requerido fundamentadamente por um grupo de no mínimo 1/4 dos condôminos;
h) prestar a qualquer tempo, informações sobre os atos da administração;
i) prestar a assembleia contas de sua gestão, acompanhadas da documentação respectiva, e oferecer proposta de orçamento para o exercício seguinte;
j) manter e escriturar livro-caixa, devidamente aberto, encerrado e rubricado pelos membros do Conselho Fiscal;
l) cobrar, inclusive em juízo, as quotas que couberem em rateio aos condôminos, nas despesas normais ou extraordinárias do edificio, aprovadas pela assembléia, bem como, as multas por infrações de disposições legais, ou nesta Convenção;
m) comunicar à assembléia, as citações que receber;
n) procurar, por meios suasórios, dirimir divergências entre os condominos;
o) entregar ao seu sucessor todos os livros, documentos e pertences em seu poder.
Art. 17 O síndico, condômino, poderá delegar suas funções administrativas à pessoa juridica especializada de sua confiança, mas sob sua exclusiva responsabilidade, mediante aprovação da assembléia geral, que fixará, também a remuneração a ser paga.
Art. 18 O sindico quando terceiros, perceberá mensalmente a remuneração que lhe fôr fixada pela assembléia, e sendo condômino, poderá lhe ser votada uma verba de representação.
Art. 19 Nos seus impedimentos eventuais, o sindico será substituido pelo subsindico. Em caso de vaga, a assembléia elegerá outro, que exercerá seu mandato, pelo tempo restante. Em caso de destituição, o síndico prestará imediatamente contas de sua gestão.
Art. 20 O síndico não é responsável pessoalmente pelas obrigações contraídas em nome do condomínio, desde que tenha agido no exercicio regular de suas atribuições; respondera, porém, pelo excesso de representação e pelos prejuízos a que der causa, por dolo ou culpa.
Art. 21 Juntamente com o síndico será eleito pela assembléia um subsíndico, que além de substituir o síndico em suas faltas e impedimentos, com ele cooperará na administração do edificio.
CAPÍTULO V - DO CONSELHO FISCAL E CONSULTIVO
Art. 22 Anualmente a assembléia geral ordinária elegerá o Conselho Fiscal, composto de três membros efetivos e três suplentes, entre os condôminos, os quais exercerão gratuitamente as suas funções. Cabe aos suplentes exercer automaticamente a substituição dos membros efetivos.
Art. 23 Compete ao Conselho Fiscal:
a) fiscalizar as atividades do administrador;
b) comunicar aos condominos, por carta registrada ou protocolada, as irregularidades havidas na gestão do condominio;
c) dar parecer sobre as contas do sindico e do administrador, bem como, sobre a proposta de orçamento para o subsequente exercício, informando a assembléia geral;
d) abrir, encerrar e rubricar o livro caixa.
Art. 24 A assembléia geral elegerá um Conselho Consultivo, composto de três condôminos, com mandato por dois anos, ao qual compete:
a) assessorar o sindico na solução dos problemas do condominio;
b) opinar nos assuntos pessoais entre o síndico e os condôminos;
c) dar parecer em matéria relativa à despesas extraordinárias.
CAPÍTULO VI - DO FUNDO DE RESERVA
Art. 25 Será constituido um "FUNDO DE RESERVA", para aplicação na amortização das despesas que forem expressamente mandadas resgatar com ele, através de deliberação da assembléia geral extraordinária especialmente convocada, ou da assembléia geral ordinária, desde que conste expressamente da convocação.
Art. 26 Todos os condôminos concorrerão para a formação desse "FUNDO DE RESERVA", com uma importância correspondente a 5% (cinco por cento), no minimo, sobre todos os pagamentos que fizerem ao sindico a título de amortização nas despesas comuns, ordinárias ou extraordinárias.
Art. 27 O "FUNDO DE RESERVA", será mantido em conta bancaria especial, ou investido em títulos de renda, pertencerá à massa condomina, de pleno direito, não podendo qualquer dos condôminos negociar ou onerar suas aplicações nesse fundo.
CAPÍTULO VII - DO ORÇAMENTO DO CONDOMÍNIO
Art. 28 Constituem despesas comuns do edificio:
a) as relativas à conservação, limpeza, reparações e reconstrução das partes e coisas comuns e dependências do edificio;
b) as relativas à manutenção do apartamento do zelador;
c) as relativas à manutenção das partes e coisas comuns;
d) o prêmio de seguro do edificio e dos empregados;
e) os impostos e taxas que incidam sobre as partes e coisas comuns do edificio;
f) a remuneração do sindico, zelador e a dos demais empregados do edificio, bem como as relativas aos encargos de previdência e assistência social.
Art. 29 Compete à assembléia, fixar o orçamento das despesas comuns, e cabe aos condomunos concorrer para o custeio das referidas despesas, dentro do primeiro mês de cada trimestre, realizando-se o rateio na proporção das respectivas frações ideais.
Art. 30 Serão igualmente rateadas entre os condôminos as despesas extraordinárias dentro de 15 dias a contar da data da assembléia que as autorizar, salvo se nesta oportunidade for estabelecido prazo diferente, ou se forem adicionadas à quota normal do condomínio.
Art. 31 Ficarão a cargo exclusivo de cada condômino as despesas a que der causa.
§ ÚNICO O disposto neste artigo é extensivo aos prejuízos causados às partes comuns do edificio, pela omissão do condômino, na execução dos trabalhos ou reparações na sua na unidade autônoma.
Art. 32 O saldo remanescente no exercicio de um exercicio será incorporado ao exercício seguinte, se outro destino não lhe for dado pela assembléia ordinária. O déficit verificado será rateado entre os condôminos e arrecadado no prazo de quinze dias.
CAPÍTULO VIII - DO SEGURO
Art. 33 O edificio será segurado contra incêndio ou qualquer outro risco que o possa destruir em todo ou em parte em companhia idônea, com a aprovação da assembléia, pelo respectivo valor, discriminando-se na apolice, o de cada apartamento.
§ ÚNICO É lícito, a cada condômino, individualmente e às expensas próprias, aumentar o seguro de sua unidade autônoma, ou segurar as benfeitorias e melhoramentos por ele introduzidos na mesma.
Art. 34 Ocorrido o sinistro total ou que destrua mais de dois terços do edificio, a assembléia geral se reunirá dentro de 15 dias, e no mesmo dia elegerá uma comissão de três condôminos, investidos de poderes para:
a) receber a indenização e depositá-la em nome do condomínio, no estabelecimento bancário designado pela assembléia;
b) abrir concorrência para a reconstrução do prédio ou de suas partes destruidas, comunicando o resultado à assembléia geral, para a devida deliberação;
c) acompanhar os trabalhos de reconstrução até o final, representando os condôminos junto aos construtores, fornecedores, empreiteiros e repartições públicas.
§ ÚNICO Se a indenização paga pela companhia seguradora não for suficiente para atender as despesas, concorrerão os condôminos para o pagamento do excesso, na proporção de suas frações ideais, salvo à minoria recusar-se a fazê-lo, cedendo à maioria, os seus direitos na forma da Lei.
Art. 35 Pela maioria que represente metade mais um das frações ideais de terreno, poderá a assembléia deliberar que o edificio não seja reconstruido, caso em que autorizará a venda do terreno, partilhando-se o seu preço e o valor do seguro entre os condôminos.
Art. 36 Em caso de incêndio parcial, recolhido o seguro, proceder-se-á à reparação ou reconstrução das partes destruidas.
CAPÍTULO IX - DAS PENALIDADES
Art. 37 Os condôminos em atraso com o pagamento das respectivas contribuições pagarão os juros de 1% ao mês e multa de 20% sobre o débito, contados a partir da data do vencimento do respectivo atraso, independentemente de interpelação, até uma mora de 15 (quinze) dias. Findo este prazo, poderá o síndico cobrar-lhes o débito judicialmente, hipótese em que além dos juros moratórios ficarão sujeitos à multa de 20% a beneficio do condomínio, sujeitando-se ao pagamento das custas e honorários de advogado e à correção monetária de seu débito, segundo a variação do valor oficial da Obrigações Reajustáveis do Tesouro Nacional.
Art. 38 Além das penas cominadas em Lei, fica ainda o condômino que transitória ou eventualmente perturbar o uso das coisas comuns ou der causa a despesas, sujeito à multa correspondente ao valor de dez a cem ORTN, sem prejuízo das demais consequências cíveis e criminais de seu ato.
§ ÚNICO A multa será imposta e cobrada pelo sindico, com recurso do interessado para a assembleia geral.
CAPÍTULO X - DAS PROIBIÇÕES DE LEI
Art. 39 De conformidade com o art. 10, da Lei nº 4591, de 16 de dezembro de 1964, é defeso a qualquer condômino:
I - Alterar a forma externa da fachada;
II - Decorar as partes e esquadrias externas com tonalidades ou cores diversas das empregadas no conjunto da edificação;
III - Destinar a unidade a utilização diversa da finalidade do prédio, ou usá-la de forma nociva ou perigosa ao sossego, a salubridade e a segurança dos demais condôminos;
IV - Embaraçar o uso das partes comuns.
§ 1º O transgressor ficará sujeito ao pagamento de multa prevista no art. 38 desta Convenção, além de ser compelido a desfazer a obra ou abster-se da prática de ato, cabendo ao sindico, com autorização judicial, mandar desmanchá-la à custa do transgressor, se este não a desfizer no prazo que lhe fôr estipulado.
§ 2º O proprietário ou titular de direito a aquisição de unidade poderá fazer obra que modifique sua fachada, se obtiver aquiescência da unidade dos condôminos.
CAPÍTULO XI - DA ALTERAÇÃO CONVENCIONAL E DO REGULAMENTO INTERNO
Art. 40 A presente Convenção poderá ser modificada a qualquer tempo, pelo voto minimo de condôminos que representem 2/3 (dois terços) do total das frações ideais de terreno.
Art. 41 Igual quorum será exigido para a votação do "REGULAMENTO INTERNO", que será aprovado em assembléia geral extraordinária a ser convocada especialmente para esse fim.
CAPÍTULO XII - DISPOSIÇÕES GERAIS E TRANSITÓRIAS
Art. 42 A presente Convenção que sujeita todo ocupante ainda que eventual do edificio ou de qualquer de suas partes, obriga a todos os condôminos, seus subrogados e sucessores, a título universal ou singular, e somente poderá ser modificada pelo voto de 2/3 (dois terços) dos que os forem ao tempo da alteração.
Art. 43 Fica eleito o foro desta Capital, para qualquer ação ou execução decorrente da aplicação de qualquer dos seus dispositivos.
São Paulo, 10 de novembro de 1983.
REGULAMENTO INTERNO DO CONDOMÍNIO EDIFÍCIO ALPES DO MORUMBI
Aprovado em AGE de 22 de junho de1989CAPÍTULO I - DOS EMPREGADOS E CONTRATADOS
Art. 1º - Para efeito de especificação de obrigações e direitos, os empregados dividem-se em diversas funções, a saber: Zelador, Porteiro, Vigia, Faxineiro e Auxiliar de Serviços Gerais.
Art. 2º - São as seguintes as definições dos funcionários mencionados:
ZELADOR - É o responsável direto pela operação do edifício, sua funcionabilidade, sua segurança, sua limpeza, sua manutenção, e pelos demais funcionários.
PORTEIRO - É o empregado que executa os serviços de portaria. Recebe correspondências e outros itens destinados aos moradores. Controla e fiscaliza a entrada e saída de pessoas. Administra e opera todo o sistema de alarmes e vigilância do edifício.
VIGIA - É o empregado que exerce a vigilância em todas as dependências do edifício durante o período legalmente classificado como noturno.
FAXINEIRO - É o empregado que executa todos os serviços de limpeza e conservação das partes comuns do edifício.
AUXILIAR DE SERVIÇOS GERAIS - Dedica-se a atender as necessidades diversas de manutenção do edifício, tais como: jardinagem, eletricidade, hidráulica, pintura, etc.
Art. 3º - A somente o Zelador e sua família é oferecida residência. A nenhum outro funcionário será permitido habitar o edifício.
Art. 4º - O Porteiro deve executar sua tarefa descrita acima em absoluta reserva e protegido de eventual tentativa de rendição. Para tanto deve permanecer com a porta da portaria fechada por dentro, não transitar desnecessariamente fora da portaria e não conversar com outros funcionários quando exercendo sua função. Para ausentar-se de seu posto deve antes solicitar a presença do zelador que o deverá então substituir.
Art. 5º - O Condomínio oferecerá, gratuitamente, aos funcionários uniformes de acordo com cada função. Tais uniformes deverão ser usados obrigatoriamente quando a serviço. Cumpre ao zelador fiscalizar tal procedimento.
Art. 6º - O Condomínio oferece aos funcionários vestiários e banheiros próprios. Assim somente estes locais poderão ser usados pelos mesmos.
Art. 7º - O Condomínio poderá contratar uma empresa administradora para supervisionar as operações do edifício conforme Convenção Condominial. Neste caso caberá a ADMINISTRADORA, além de suas funções burocráticas, exercer as decisões do Síndico junto aos empregados acima mencionados.
Art. 8º - Os empregados do edifício respondem hierarquicamente ao Síndico, podendo por ele serem repreendidos, atribuídas tarefas e até demitidos.
Art. 9º - O Porteiro, Vigia, Faxineiro e Auxiliar de Serviços Gerais respondem hierarquicamente ao Zelador, cabendo a este dirigi-los. Em caso de demissão de um de seus subordinados deverá o Zelador comunicar antecipadamente, ao Síndico de seu desejo.
Art. 10 - É proibida a reunião de empregados quer nas dependências do edifício quer em suas proximidades.
CAPÍTULO II - DO USO DAS UNIDADES
Art. 1º - Os apartamentos destinam-se a fins residenciais de famílias, sendo expressamente proibido usá-los para outras atividades diversas aos fins a que se destinam, notadamente as atividades imorais ou ilícitas, passíveis de repressões penais ou policiais.
Art. 2º - Qualquer modificação a ser feita em cada apartamento, além de serem observadas as posturas municipais para efeito de segurança e solidez do edifício, deverá ser comunicada previamente ao Síndico por escrito.
Art. 3º - Em caso de moléstia contagiosa em sua fração autônoma, o morador… (desconsiderar artigo por seu original não estar não legível)
Art. 4º - Cumprem aos moradores não exercerem atividades ruidosas, evitando a produção de ruídos, odores ou sons suscetíveis de perturbar o bem estar e sossego dos demais moradores mormente das 22 às 7 horas do dia seguinte.
Art. 5º - É proibido os moradores manterem abertas as portas de seus apartamentos que dão para os "halls".
Art. 6º - É proibido secar ou estender roupas ou quaisquer objetos nas janelas ou fachadas do edifício.
Art. 7º - É proibido colocar vasos com plantas, enfeites ou qualquer outro objeto sobre os peitoris das janelas, bem como, nos corredores do edifício.
Art. 8º - É vedada a execução de qualquer atividade doméstica fora da unidade, isto é, em áreas de uso comum.
Art. 9º - A presença de animais ou aves dentro das unidades autônomas não é incentivada porém respeitada. Para tanto exige-se que o animal ou ave seja de pequeno porte e não ruidoso; que a sua circulação seja feita carregado por um portador; que não se utilize de nenhuma área comum do edifício (jardins, play-ground, etc.) para seu passeio.
Art. 10º - Só é permitido o uso de fogões a gás e a eletricidade.
Art. 11º - Os consertos dos ramais dos encanamentos de água e que não se trata de encanamento geral, esgoto que servem as dependências de cada apartamento correrão por conta do próprio condômino do apartamento ou se for o caso de seu inquilino.
Art. 12º - O lixo respectivo a cada unidade deverá ser acondicionado em saco plástico e colocado na área existente para tal e que fica entre as portas corta-fogo de cada andar.
Art. 13º - Os resíduos decorrentes de reformas ou instalações feitas em cada unidade deverão ser devidamente acondicionados e retirados do edifício em prazo não superior a 72 horas. Os custos e responsabilidade respectivos são do condômino.
Art. 14º - É proibido aos locatários de apartamentos sub-locá-los no todo ou em parte.
Art. 15º - É permitido aos proprietários locarem seus apartamentos no seutodo e nunca fracionadamente.
Art. 16º - Os Contratos de Locação deverão ser acompanhados obrigatoriamente de um exemplar deste Regulamento, cuja infrigência pelo inquilino será de responsabilidade do locador.
Art. 17º - O proprietário que alugar a sua unidade perderá, automaticamente, o direito de frequentar e usar as áreas comuns (especialmente os salões de festas, quadras esportivas e áreas de lazer). Tais direitos de uso serão transferidos ao locatário durante a vigência do contrato.
Art. 18º - Os moradores deverão proteger os acessos a suas unidades para que se evite possibilidades de roubos ou furtos. O Condomínio não se responsabiliza por tais ocorrências em nenhuma unidade autônoma nem nas áreas comuns.
CAPÍTULO III - DO USO DAS PARTES SOCIAIS
Art. 1º - Entende-se como parte social comum as áreas aonde os condôminos recebem convidados. Compreendem basicamente o Salão de Festas existente no andar térreo e seus jardins.
Art. 2º - O uso das partes sociais se destina exclusivamente aos moradores do edifício. Não poderão de nenhuma maneira serem utilizados para finalidades políticas, religiosas ou semelhantes concentrações. Exceptuam-se Clubes de Serviço porém com prévia autorização do Síndico.
Art. 3º - Para utilização de tais áreas em caráter privativo deverá o morador registrar sua reserva, em livro próprio, com uma antecedência mínima de cinco dias e no máximo de trinta dias, na qual mencionará a finalidade, a data e o horário do uso.
Art. 4º - Ao apresentar a solicitação o morador deverá pagar uma taxa de 5 (cinco) B.T.N.'s ao fundo de manutenção do edifício. Tal valor deverá servir para a limpeza e manutenção da própria área utilizada.
Art. 5º - As reservas serão anotadas em livro próprio para tal deverão servir para manter a ordem de procedência. Tal livro ficará sob a guarda do Zelador.
Art. 6º - É vedado o uso por um só condômino de mais do que uma das áreas mencionadas por vez.
Art. 7º - Ao morador a quem tiver sido cedida uma das áreas em questão nela permanecerá pelo tempo necessário ao seu uso. Todos os bens e a condição do local passarão para a sua tutela durante aquela utilização.
Art. 8º - O comportamento dos seus convidados também correrá por sua conta.
Art. 9º - Durante o tempo de cessão, o morador autorizado terá o direito de impedir o ingresso de qualquer pessoa nesse recinto, mesmo que seja esta morador ou inquilino, exceção feita ao Síndico ou seu representante em função de fiscalização.
Art. 10º - Não serão permitidas alterações na decoração original dos locais, nem mesmo movimentação ou remoção de móveis das dependências.
Art. 11º - O usuário deverá devolver a chave do local na manhã seguinte ao evento. Na oportunidade deverá ser feita uma conferência do local e seus pertences, conjunta com o Zelador.
Art. 12º - Cancelamento de reserva das áreas ditas acima, poderá ser feito com 15 dias de antecedência e no livro de registro de reservas. Somente com tal antecedência mínima será feita a devolução do pagamento antecipado.
Art. 13º - O uso de equipamentos de som ou de música ao vivo não deverá exceder um volume ditado pelo bom senso ou pelas normas municipais.
Art. 14º - O cessionário que infrigir este Regulamento, com relação a este Capítulo, ficará sujeito a uma suspensão de doze meses no direito de uso destas dependências.
Art. 15º - A pena aplicada no artigo anterior será determinada pelo Síndico, não cabendo recurso. Independentemente da penalidade sofrida, o valor dos danos eventualmente causados serão debitados na conta do cessionário. Se não saldados no vencimento poderão ensejar ações jurídicas com os acréscimos fixados em Convenção.
CAPÍTULO IV - DO USO DOS JARDINS
Art. 1º - Os jardins e gramados do edifício destinam-se a fins paisagísticos, devendo, em conseqüência, ser preservados. Não será portanto permitido colher flores, mexer nos vasos ornamentais, pisar nas plantas e levar o animal para fazer suas necessidades tanto na frente do prédio (jardim) como nos fundos.
CAPÍTULO V - DO USO DAS ÁREAS DE LAZER E ESPORTE
Art. 1º - Entende-se por tais áreas aquelas compreendidas pelo "Play - Ground", Quadra de Sqaush, Piscina e, eventualmente, outras áreas de fins semelhantes que poderão ser criadas em futuro.
Art. 2º - O play-Ground será de uso exclusivo das crianças moradoras do edifício.
Art. 3º - As crianças poderão brincar neste local, sendo entretanto vedados jogos de futebol, bola ao cesto, etc.
Art. 4º - O uso de bicicletas e "skates" é totalmente proibido dentro das áreas de lazer (bem como em toda e qualquer outra área do edifício inclusive nas dependências das garagens).
Art. 5º - Danos causados a qualquer das dependências citadas no artigo primeiro deste Capítulo deverão ser ressarcidos ao Condomínio nas mesmas normas mencionadas no Capítulo III, art. 14º.
Art. 6º - As áreas citadas neste Capítulo, exceto a piscina, destinam-se aos moradores e seus respectivos convidados sendo, entretanto, veda...(original não legível – desconsiderar esse artigo)
Art. 7º - As áreas esportivas e de lazer funcionarão diariamente das 6:00 às 22:00 horas.
Art. 8º - Ao Zelador compete verificar as condições destas áreas para que nelas haja o máximo de higiene e possibilidades da prática a que se destinam.
CAPÍTULO VI - DO USO DAS GARAGENS E ELEVADORES
Art. 1º - Os "boxes" só poderão ser utilizados para o estacionamento de veículos. Fica proibido, portanto, sua utilização para barcos, pranchas etc.
Art. 2º - É proibido o uso das garagens para a lavagem ou consertos de veículos (exceto quando tal conserto objetivar colocar o veículo em movimento).
Art. 3º - As áreas de entrada, saída e manobra de veículos são obviamente vedadas a estacionamento, assim como o estacionamento irregular sobre áreas de outros "boxes".
Art. 4º - Não são permitidas locações ou cessões de vagas a pessoas não residentes no edifício.
Art. 5º - Em caso de existência de uma vaga sobrante esta será destinada ao zelador. Aos demais empregados não será permitido o uso das garagens independentemente da existência de vagas.
Art. 6º - O Condomínio não se responsabiliza por eventuais furtos ocorridos nos veículos ou mesmo de veículos estacionados nas garagens. Entretanto a Administração enviará máximos esforços para que tal não ocorra ou, caso ocorram, sejam esclarecidos.
Art. 7º - A Administração poderá eventualmente contratar manobrista(s) para disciplinar o uso das garagens, sem responsabilidade sobre eventuais danos aos veículos.
Art. 8º - Não será permitido o uso das garagens para visitantes.
Art. 9º - Os elevadores destinam-se ao uso de todos não podendo, por conseguinte, ficarem com suas portas abertas mais do que o tempo necessário para neles se adentrar ou sair. Ao Zelador compete fiscalizar o seu uso adequado, inclusive quando de mudanças ou transporte de materiais.
Art. 10º - Os danos causados aos elevadores, independentemente de causa serão debitados ao respectivo morador.
CAPÍTULO VII - DOS TEMAS E DISPOSIÇÕES GERAIS
Art. 1º - O edifício está equipado com modernos e eficazes sistemas de segurança contra incêndio, pânico e tentativas de assalto. Entretanto para que tais sistemas funcionem de uma forma integrada é necessário um correto comportamento de todos os moradores e funcionários. Assim, cabe ao Síndico do edifício exercer todas as medidas disponíveis para que sejam implantados e praticados tais sistemas.
Art. 2º - O Porteiro em exercício é o responsável por reagir a qualquer alarme recebido pelos equipamentos instalados ou por denúncia de pessoas. A sua função deve ser exercida na sua totalidade dentro da guarita, fechado e protegido. A sua inviolabilidade representa a segurança maior de todos. Assim será considerada falta grave o descumprimento desta norma.
Art. 3º - Pessoas desconhecidas deverão se apresentar ao porteiro que consultará o apartamento antes de permitir-lhes o acesso ao prédio. Quando não se tratar de visitantes, mas de trabalhadores (inclusive entregadores de flores, pizzas, tintureiros, etc.) deverá ser exigido e retido documento, o qual será anotado e devolvido quando da saída da pessoa do edifício.
Art. 4º - É proibida a entrada de interessados na compra de unidades (eventualmente a venda) sem a devida autorização por escrita do proprietário ou acompanhado de corretor(a) oficialmente encarregada da promoção.
Art. 5º - É proibido por leis municipais o fechamento das portas corta-fogo.
Art. 6º - É proibido guardar ou depositar materiais explosivos ou inflamáveis em qualquer dependências.
Art. 7º - O edifício poderá manter um (ou mais) técnico para trabalhos de manutenção. Estes trabalharão basicamente para atender as necessidades do edifício e suas áreas comuns. Poderá(ão) também, de acordo com uma programação junto ao zelador, prestar serviços de emergência junto aos apartamentos.
Art. 8º - É proibida a utilização de empregados do edifício, exceto conforme artigo anterior, para uso particular dos apartamentos. Esta proibição é limitada ao horário de trabalho.
Art. 9º - A entrada e saída de móveis de grandes volumes e principalmente mudanças deverá ocorrer entre às 7 e 17 horas. Tais atividades deverão ser comunicadas com antecedência de pelos menos um dia ao zelador.
Art. 10º - É proibida a colocação de placas nos jardins, letreiros, toldos ou quaisquer outros objetos nas janelas ou fachadas do edifício. Poderá o Síndico autorizar a eventual colocação de placas de venda de unidades junto ao muro externo do edifício.
Art. 11º - É proibido remover o pó de cortinas, tapetes e outros, por meio de batedeiras, executadas nas janelas e terraços dos apartamentos e área comum do edifício.
Art. 12º - É proibido, a bem da limpeza, ordem e higiene, de cuspir, lançar papéis, cinzas, pontas de cigarros ou quaisquer detritos, pelas janelas, nos elevadores e áreas comuns do edifício.
Art. 13º - É proibido fumar nos elevadores conforme lei municipal.
Art. 14º - É proibida a permanência de empregados do edifício ou dos condôminos, bem como fornecedores, nas áreas de circulação e comuns, sem que estejam no exercício de suas funções.
Art. 15º - É proibida a permanência de quaisquer objetos ou aparelhos nos vestíbulos, entradas, passagens, corredores, escadas, áreas de circulação da garagem e outras dependências de uso comum.
Art. 16º - O conserto ou substituição de qualquer peça ou aparelho danificado de propriedade comum, correrá por conta de quem lhe der causa, sempre que apurada devidamente a responsabilidade.
Art. 17º - O interfone tem como finalidade principal a rápida comunicação entre a portaria e as unidades e vice-versa. Poderá ser, excepcionalmente, usado para comunicação curta entre uma unidade e outra, facultado ao porteiro, interrompe-la quando abusiva, uma vez que durante este tempo, a comunicação unidade-portaria estará bloqueada.
Art. 18º - Os condôminos ou inquilinos ficam obrigados a permitir o ingresso em sua fração autônoma do Síndico e seus prepostos, quando este ingresso for indispensável para a inspeção ou para a realização de trabalhos relativos a estrutura geral do edifício, sua segurança ou solidez.
Art. 19º - É proibida a prática de qualquer ato que possa prejudicar a boa ordem e reputação do edifício.
Art. 20º - São proibidos os jogos de qualquer natureza nas dependências de uso comum, bem como aglomerações ou reuniões de qualquer caráter.
Art. 21º - As reclamações ou sugestões deverão ser encaminhadas ao Síndico por escrito, o qual dentro do prazo menor possível deverá dar soluções ou se manifestar a respeito.
Art. 22º - Reger-se-á o edifício, para todos os efeitos, pelas disposições da lei nº 4.591 de 16 de dezembro de 1.964, a cuja estrito cumprimento estão obrigados todos os senhores moradores, quer sejam condôminos ou inquilinos.
Art. 23º - Os casos não previstos neste Regimento Interno serão resol…(não legível no documento original – desconsiderar esse artigo)
Art. 24º - Qualquer condômino ou inquilino que infrigir o presente regulamento interno, fica sujeito a multa de 01 (um) a 10 (dez) salários mínimos de referência vigentes na ocasião da infração, multa esta que será imposta diretamente pelo Síndico, mediante notificação através de Cartório de Registros de Títulos e Documentos. Tal valor reverterá em benefício do Condomínio. Esta multa refere-se a todos casos que não foram mencionados especificamente em artigos anteriores deste regulamento quando prevalecerão aqueles.
Art. 25º - Para uma mesma infração, desde que não reparado o dano cometido após notificação do Síndico, a multa se repetirá e gradativamente a critério daquele, tantas vezes quantas forem as notificações feitas ou reinteradas.
Art. 26º - O condômino responde solidariamente pelo seu inquilino nas infrações contra este regulamento, uma vez que o seu não cumprimento é a causa da rescisão contratual da locação e por isto, as notificações de multas feitas aos inquilinos serão feitas concomitantemente aos respectivos condôminos das unidades locadas.
São Paulo, 22 de junho de 1989.
CONDOMÍNIO EDIFÍCIO ALPES DO MORUMBI